6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun hükümlerine dayanılarak hazırlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (bundan böyle “Yönetmelik” olarak anılacaktır) 05.06.2018 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanmış ve “Ruhsatlandırma” başlıklı 21. maddesi hariç olmak üzere aynı tarihte yürürlüğe girmiştir.

İlgili Yönetmelik çerçevesinde Taşınmaz Ticareti; “Tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı, pazarlanması ve kiralanmasına aracılık ile taşınmaza ilişkin danışmanlık ve yönetim faaliyetleri” olarak tanımlanmış olup, ilgili yönetmelikte ayrıca taşınmaz ticaretinin yalnızca işletmesi adına yetki belgesi alan tacirler veya esnaf ve sanatkarlar tarafından yapılabileceği belirtilmiştir.

Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından taşınmaz ticaretinin takip ve kontrolünün sağlanması amacıyla işbu Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 3(üç) ay içerisinde Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (“Bilgi Sistemi”) kurulacak olup, taşınmaz ticareti ile uğraşan kişilere (“Emlakçı”) verilecek olan Yetki Belgesi bu sistem üzerinden verilecektir. Her bir işletme için ayrı ayrı verileceği, devredilemeyeceği, geçerlilik süresinin 5(beş) yıl ile sınırlı olacağı belirtilen ve verilmesinin Yönetmelikte belirtilen kriterlerin sağlanması koşuluna bağlı olan Yetki belgelerinin yenilenmesi, askıya alınması ve iptal edilmesi de Bilgi Sistemi üzerinden gerçekleştirilecektir.

Yetki belgesi verilmesinde ilgili Yönetmelik uyarınca aranan şartları taşıdığı anlaşılan işletmelere, başvuru tarihinden itibaren 10(on) gün içinde yetki belgesi verilecek olup, yetki belgesi talebi reddedilen işletmelere durum gerekçesi ile birlikte Bilgi Sistemi üzerinden bildirilecektir. Yetki belgesi yenileme başvurusu, yetki belgesi geçerlilik süresinin sona ermesinden en az 30(otuz) gün önce, yetki belgesinde yer alan bilgilerde değişiklik olması durumunda ise değişikliğin gerçekleştiği tarihten itibaren 7(yedi) gün içerisinde yine Bilgi Sistemi üzerinden yapılacaktır.

İlgili Yönetmelik ile ayrıca her taşınmazın emlak işletmesi olarak kullanılamayacağı, emlak ofislerinin bazı standartlara sahip olması gerektiği açık bir şekilde belirtilmiştir. Yönetmelik uyarınca emlak işletmelerinin;

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm niteliğinde ve net alanının en az 30(otuz) metrekare olması,
• İçerisinde idari büro, kabul yeri ve arşiv bölümünün bulunması,
• Yeterli miktarda masa, dolap, koltuk ve benzeri malzeme ile internet, telefon, tarayıcı ve faks gibi teknik donanıma sahip olması,

gibi standartlara sahip olması gerekmektedir. İşletmede birden fazla tacir veya esnaf ve sanatkarın faaliyet göstermesi halinde 30(otuz) metrekare olarak belirtilen asgari işletme büyüklüğünün her bir tacir veya esnaf ve sanatkar için %20 artırılarak uygulanması gerekecektir.

İşbu Yönetmelik öncesinde herhangi bir mesleki kural ve/veya ilke olmaksızın Emlakçılık faaliyeti yürütüldüğü için Emlakçılar ile iş sahipleri arasında ihtilaflar yaşanmakta ve Emlakçılık mesleği itibarsızlaşmakta idi. İşbu Yönetmeliğin yürürlük tarihinden itibaren Emlakçılar, aşağıda belirtilen ilke ve kurallara uymak zorundadır;

• İşletmesinde taşınmaz ticaretine konu hizmetler dışında ticari faaliyette bulunamaz,
• Mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir ibare kullanamaz,
• Hizmet verdiği kişilerin alım satım ve kiralama tercihlerini etkileyecek nitelikte bilgileri gizleyemez,
• Hizmet verdiği kişilere tehdit veya taciz edici davranışlarda bulunamaz,
• Haksız ve hukuka aykırı davranış ve ticari uygulamalarda bulunamaz.

Yukarıda belirtilen ilke ve kurallara 1(bir) takvim yılı içerisinde 3(üç) defa aykırı hareket edilmesi durumunda işletmenin yetki belgesi iptal edilir ve bu işletmeye 2(iki) yıl süreyle yetki belgesi verilemez.

Ayrıca, Emlakçılar tarafından verilecek ilanlar bakımından da uyulması gereken ilke ve kurallar belirtilmiş olup, buna göre Emlakçılar; taşınmazın detaylarının yanı sıra iletişim bilgilerine ve Yetki Belgesi numarasına ilanlarında açıkça yer vermelidir. Emlakçı, taraflarca yetkilendirme sözleşmesinin feshedilmesi durumunda fesih tarihini izleyen ilk iş günü içinde reklam ve ilan faaliyetine son verecektir. Emlakçı, verdiği ilanlara dayanak olan Yetki Sözleşmeleri için fiziksel ve elektronik olarak dosyalar oluşturup 5(beş) yıl süreyle bunları saklamak zorundadır.

Emlakçılar bundan böyle taşınmaz ticaretine yönelik hizmetleri ancak ve ancak iş sahibi ile arasında yazılı şekilde yapılacak yetkilendirme sözleşmesine dayanarak ifa edebilecektir. En az iki nüsha olacak şekilde ve süresi 3(üç) ayı aşmamak koşulu ile düzenlenmesi gereken yetkilendirme sözleşmesinde; alım satım ve kiralamalarla ilgili asgari olarak bulunması gereken bilgiler Yönetmeliğin 15. maddesinde detaylı bir şekilde belirtilmiştir. İşletme ayrıca yetkilendirme sözleşmesinde yer alması koşuluyla hizmetin ortak verilmesi hususunda başka bir veya birden fazla işletme ile yetkilendirme sözleşmesinin konusuna yönelik ortak çalışma yürütebilir. Bu şekilde yapılacak olan hizmet ortaklığı sözleşmesinin yazılı olarak yapılması gerekir.

Emlakçı, alım satımına ve kiralanmasına aracılık ettiği taşınmazın alıcı veya kiracıya gösterilmesi hizmeti bakımından, her bir taşınmaz için ayrı ayrı olarak taşınmaz gösterme belgesi düzenlemesi gerekmektedir. Emlakçı, taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında taşınmazı gösterdiği kişiden herhangi bir bedel talep edemez. Ancak işletmenin bulunduğu ilçe sınırı dışında verilen taşınmaz gösterme hizmeti için taşınmazın gösterildiği kişiden ulaşım masraflarını talep edebilir.

İşletmenin verdiği aracılık hizmeti sonucunda; alıcı, satıcı ve işletme arasında Alım Satıma Aracılık Sözleşmesinin, kiracı, kiraya veren ve işletme arasında ise Kiralamaya Aracılık Sözleşmesinin düzenlenmesi gerekir. İlgili sözleşmelerde asgari olarak bulunması gereken bilgiler Yönetmeliğin 16. ve 17. maddelerinde detaylı bir şekilde belirtilmiştir.

Yönetmelikte en çok dikkat çeken ve Emlakçılar tarafından en çok itiraz edilen husus, özellikle ticari teamüller uyarınca Alım Satıma Aracılık Sözleşmesinde %6 olarak kabul gören hizmet bedelinin düşürülmesidir. İşbu Yönetmeliğin yürürlük tarihinden itibaren, Alım Satıma Aracılık Sözleşmesinde Emlakçının hizmet bedeli oranı, taşınmaz satış bedelinin KDV hariç %4’ünden fazla belirlenemeyecektir. Kiralama Aracılık Sözleşmesinde ise, taşınmaz kira bedelinin KDV hariç 1(bir) aylık kira bedelinden fazla belirlenemeyecektir. İşletme, taşınmaz alım satımının tapu siciline tescili veya iş sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanacaktır. Hizmet bedeli, taraflarca aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit olarak karşılanacaktır.

Taşınmazın yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletmenin bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda işletme hizmet bedeline hak kazanacaktır. Yetki belgesi iptal edilen işletmenin, iptal tarihi itibariyle geçerli olan yetkilendirme sözleşmeleri feshedilmiş sayılır. Ancak işletme, sözleşmenin feshedilmiş sayılmasından önce vermiş olduğu hizmetler için hizmet bedeline hak kazanacaktır.

Sonuç olarak, bugüne kadar herhangi bir yasal düzenleme mevcut olmaksızın ticari teamüllere göre ifa edilen taşınmaz ticaretine ilişkin faaliyetler 05.06.2018 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile birlikte denetim altına girecek ve özelikle, Emlakçılar ile iş sahipleri arasında yaşanan ihtilafların önüne geçilecektir.