Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (bundan böyle “KMK” olarak kısaltılacaktır) 2/b maddesinde ortak yerler; “Anagayrimenkulün bağımız bölümleri dışında kalıp, koruma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler” olarak tanımlanmıştır. Aynı kanunun 4. maddesinde ise, kullanma, korunma ve yararlanma için zorunlu olan yerler ve şeylerin ortak yer sayılacağı bir kez daha vurgulanmıştır. Buna göre, anagayrimenkule ait;

• Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

• Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri,

• Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri,
• Bu sayılanların dışında kalmasına rağmen ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler,

ilgili kanun maddesi uyarınca mutlak ortak yerler olarak belirtilmiştir.

Buna ek olarak, aynı maddenin birinci fıkrası, ortak yerlerin sözleşme ile belirlenebileceğini hüküm altına almıştır. Madde metninde kastedilen “Sözleşme”, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken tapu memuru tarafından düzenlenmiş olan resmi senettir. Dolayısıyla ortak yerlerin, yetkili mercilerce onaylanmış plan ve projelerde açıkça gösterilmiş olması, ayrıca sözleşme ile onaylı projenin uyum içinde olması gerekmektedir.

Uygulamada kat malikleri arasındaki ihtilafların büyük bir kısmı, kat maliklerince onaylı mimari projede özgülendikleri amaca uygun olarak kullanılması gereken ortak alan ve tesislerin kat maliklerince üçüncü kişilere kiralanmasında yaşanmaktadır. Burada önemli olan husus şudur; ortak yerler/tesisler üçüncü kişilere kiralanabilir mi?

İlk olarak, KMK’da ortak yerlerin kiraya verilemeyeceğine ilişkin bir hüküm yoktur. Dolayısıyla kat malikleri kurulu, kanunun emredici kurallarına aykırı olmamak koşuluyla ortak yerlerin kiralanmasına karar verebilirler. Ayrıca kat malikleri tarafından yönetim planına da ortak yerlerin kiraya verilebileceğine ilişkin bir hüküm konulabilir. Yönetim planında kiraya ilişkin böyle bir hükmün bulunması halinde, Yönetim planının bu maddesi KMK’nun 28. maddesi uyarınca tüm kat malikleri ile külli ve cüzi haleflerini, ayrıca yöneticiyi ve denetçiyi bağlar.

KMK’nun 45. maddesi; “…anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklindedir. Kanunun söz konusu amir hükmü ve konuya ilişkin Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca, anataşınmazın ortak yerlerinin kiralanması, ancak tüm kat maliklerinin OYBİRLİĞİ ile verecekleri bir kararla olanaklıdır. Dolayısıyla, ortak yer ve tesisler, bunlardan yararlanma ve kullanma hakkına sahip kat maliklerinin tümünün oybirliğiyle aldıkları bir karar olmadıkça kiraya verilemez.

Tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldıkları bir karara dayanmayan kiralama işlemleri ise yukarıda belirtilen nedenlerle geçersizdir. Bu karara katılmayan ve/veya olumsuz oy veren her kat maliki, böyle bir kiralama durumunda mahkemeye başvurarak kararın iptali ile birlikte, doğrudan doğruya kiracının müdahalesinin önlenmesini isteyebilir. Böyle bir davanın açılması için, oybirliğiyle alınmayan kat malikleri kurulu kararının iptal edilmiş olması da gerekmez.

Sonuç olarak; KMK’nun 45. maddesi uyarınca; ortak yer ve tesisler, tüm kat maliklerinin OYBİRLİĞİ ile verecekleri bir kararla site yönetimi tarafından kiraya verilebilecektir. Oybirliğinin sağlanamadığı hallerde ise, karara katılmayan her kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda genel kurul kararının iptali için belirtilen sürelere bağlı olmaksızın kiralama kararının iptali için mahkemeye başvurarak kararın iptalini ve ayrıca kiracının müdahalesinin önlenmesini mahkemeden isteyebilecektir.

EGEM Hukuk Bürosu Avukatlarından

Av. Emre Yıkmaz